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专家认为房价会继续涨 北京上海买房最安全

2013/5/14 10:42:28   浏览()  

新国五条出台,房地产市场上演了“过山车”行情。后国五条时代房价如何?还有哪些政策会出台?在昨天甘肃卫视播出的《新财富夜谈》节目中,财经评论员叶檀、原住建部政策研究中心副主任王珏林、北大房地产发展研究基金中心副主任杜猛、当代节能置业首席行销官乔廷夫等一起聊聊刹不住的房价。

后国五条时代的房价走势

3月房地产市场呈现量价齐升的态势。北京网签量达到了4.4万套,环比上涨3.32倍;上海二手房成交量达7万套,环比上涨3.55倍。国家统计局显示,3月份70个大中城市的房价仅有温州环比微降0.1%,上海上涨3.2%、深圳2.8%、北京2.7%、广州2.5%,这四个一线城市房价环比涨幅位列前四名。

到了4月份,一线城市房产成交量跌至冰点。价格方面,中指院发布的百城房价指数显示,4月份100个城市中,有76个城市环比上涨,24个城市环比下跌。其中,十大城市主城区二手住宅样本[最新消息 价格 户型 点评]平均价格为2.4万元/平方米,环比上涨1.87%,杭州则出现下跌。

叶檀:王先生你答应我们的,到这个节目都要说实话。您怎么看房价?

王珏林:还是向上。因为我们的实体经济在增长,房价也会继续上涨。

叶檀:非常明确的答案。杜先生呢?

杜猛:铁定向上。有两个核心原因,第一是中国仍然采取“招拍挂”的土地政策,导致土地价格只涨不跌。第二,人口红利,全世界只有中国和印度两个国家的房价像黄金一样坚硬。

乔廷夫:我们公司正在开发的项目有10个左右,分布在长江南北。在国五条颁布前,应该说销售势头都非常好,国五条颁布之后增幅有所下滑。

公共政策水平要提高

叶檀:新国五条出台的本意是为了抑制房价的过快上升,抑制投资性需求。为什么市场却走出了相反的走势?

王珏林:3月是一个政策的真空期,不是国五条对整个未来情况的反映。新国五条虽然出台了,但没有正式实施,尤其是一线城市的消费者怕增加20%个税,在恐慌下爆发了集中交易。

叶檀:政策不落地,大家就抢着交易。真空期越长,抢房的时间也就越长。那当初在出台政策的时候,难道没有评估?

王珏林:我跟你一样也带着这个问题。政策目的很明确,要把过热的市场平稳下来,这是对的。但政策这么长时间不落地,造成市场的恐慌,这是不应当出现的问题。

乔廷夫:我们问过政府部门有没有可能在短时间之内把这个政策落到实处?比如一刀切,在颁布的当天就开始实施。但是地方政府对于这种变化需要时间来安排,我认为一个月的时间真的不是很长。

杜猛:我们公共经济管理的能力需要提高,如果管理水平不提高,造成恐慌性需求,正好中了看涨派的诡计。

去年底,深圳英联不动产董事长郭建波在微博上与任志强打赌,如果赌输将在北京长安街裸奔十公里。但是事实证明看空者又一次错了。3月底,郭建波公开致歉称:作为一个房地产从业者和住房政策研究专家,我对自己的错误言论深感羞愧。

叶檀:新国五条出台之后有些政策没有落到实处,比如海口就不执行20%的个税。明年不动产要统一登记了,再过几年房产税就要统一推出了,会有这样的日子吗?

乔廷夫:明年6月30号之后,所有的房地产信息联网,应该说影响会非常非常大。我了解的一些身边的财富人士,他们这段时间已将30%到40%的房产清掉了。

王珏林:房产税是市场管理的重要手段。大家都有意见,说现在的市场都用行政管理,应当按市场的规则去办,所以肯定要走房产税这条路。

叶檀:5年之内能出来吗?

王珏林:这个不要往时间上靠,没有任何意义,因为这个工作挺复杂的。领导层的认知也很重要。即便推出也不能一刀切,否则中小城市就没法发展了。

哪里买房安全?

金融大鳄乔治·索罗斯早在2005年就曾预言,美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过三年。他猜对了美国,却猜错了中国。虽然中国 100多个城市的房价连续上涨,但是部分城市的空置率之高是不争事实。美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑州市郑东新区的卫星图片,称这只是 “一片空屋的堆积”,可能是中国最大的“鬼城”。作为房地产泡沫的“终极产物”,“鬼城”危机正在三四线城市蔓延,内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。

叶檀:鄂尔多斯、温州这样的地方已经崩盘了,类似于郑东新区这样的地方会崩盘吗?

杜猛:上市的房地产公司有152个,他们财务报表上的毛利在15%到20%;非上市公司在20%到30%。如果房价下降超过30%就意味着开发商血本无归。鄂尔多斯是崩盘的,因为它60%的高档楼盘价格都拦腰截断。三亚接近崩盘,它降幅超过了20%。

叶檀:有没有安全系数比较高的城市?

杜猛:我认为北京、上海最安全,一线城市最安全。

乔廷夫:可以考虑一个方法,就是看春运。如果说这个城市一过了春运就空空荡荡的,那这个城市可能是危险的。

叶檀:我们讨论了政府的调控能力的问题,其实有时候政府是有意地模糊,这样才能从中取势,看看到底是让它发展一下还是打压一下。我们从来没有出台一个非常明确的措施要把房地产打压下去,如果有的话,我估计十个房地产市场也撑不住了。我们房地产的风险很大,我比较认同,但是它的边界在什么地方?是 5年之后还是10年之后,现在确实非常难说。有一点是可以肯定的,最敏感的资金已经开始逐渐撤离的时候,大家一定要小心了。

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